장사가 잘 되는 가게를 여러 해 운영하다 보면, 언젠가는 “이 가게를 넘기고 나갈 때 권리금을 제대로 받을 수 있을까”라는 질문과 마주하게 된다. 임대차 계약이 끝나갈 무렵 건물주가 재건축을 이유로, 혹은 별다른 설명 없이 신규 임차인과의 계약을 꺼리는 기색을 보이면 임차인은 애가 탄다. 수천만 원에서 수억 원까지 들어간 권리금을 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 건 아닌지 걱정이 되는 것이다.
다행히 상가건물임대차보호법은 이런 상황을 대비한 조항을 두고 있다. 바로 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정이다. 이 글에서는 보호기간이 정확히 언제부터 언제까지인지, 임대인이 해서는 안 되는 행위는 무엇인지, 그리고 많은 임차인이 헷갈리는 “환산보증금을 넘는 상가도 이 보호를 받을 수 있는지” 여부까지 순서대로 정리했다.
권리금, 법이 직접 보장하는 돈이 아니다
먼저 오해를 하나 짚고 가야 한다. 상가건물임대차보호법은 권리금 그 자체를 보장하는 법이 아니다. 권리금은 어디까지나 임차인과 신규 임차인이 서로 합의해서 주고받는 사적인 금액이고, 건물주가 직접 그 돈을 보장해줄 의무는 원래 없다.
법이 보호하는 건 권리금이 아니라 “권리금을 회수할 기회”다. 임차인이 가게를 운영하면서 쌓아온 거래처, 신용, 영업 노하우, 단골손님 같은 유·무형의 가치를 신규 임차인에게 넘기고 그 대가를 받으려 할 때, 건물주가 이유 없이 끼어들어 그 거래를 막지 못하도록 하는 것이 법의 목적이다. 실무에서 보면 이 구분을 모르고 “법으로 권리금이 보장된다”고 믿었다가, 정당한 사유로 신규 임차인 계약이 틀어진 경우까지 손해배상을 청구할 수 있다고 오해하는 임차인이 적지 않다.
즉 이 제도를 제대로 활용하려면 “권리금을 달라”고 건물주에게 요구하는 게 아니라, “내가 구한 신규 임차인과 계약을 맺게 해 달라”는 방향으로 접근해야 한다. 건물주가 그 계약 자체를 정당한 사유 없이 가로막거나 방해했을 때 비로소 손해배상 책임이 생기는 구조이기 때문이다.
권리금 회수기회 보호란 정확히 무엇인가
상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 일정 기간 동안 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받지 못하도록 방해해서는 안 된다고 정한다. 조문이 금지하는 행위는 크게 네 가지다.
- 신규 임차인이 되려는 사람에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위
- 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 행위
- 주변 상가의 차임·보증금 수준이나 세금, 공과금에 비해 현저히 높은 차임·보증금을 신규 임차인에게 요구하는 행위
- 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위
이 네 가지 행위 중 임대인이 직접 신규 임차인에게 웃돈을 요구하는 경우는 드물다. 실무에서 가장 흔하게 다툼이 되는 건 세 번째와 네 번째다. 신규 임차인에게 기존보다 훨씬 높은 임대료를 제시해 사실상 계약을 포기하게 만들거나, “마음에 안 든다”는 식의 모호한 이유로 계약을 거절하는 경우가 분쟁의 대부분을 차지한다.
로톡 – 상가임대차법 / 권리금 회수기회에서도 이 조항의 취지를 “임차인이 스스로 구한 신규 임차인과 계약을 맺을 기회 자체를 보호하는 것”이라고 설명한다. 권리금을 직접 지급하라고 명령하는 조항이 아니라, 그 거래의 길을 열어두라는 조항이라는 점을 기억해두면 이후 내용을 이해하기 쉽다.
보호기간은 언제부터 언제까지인가
이 글의 핵심인 보호기간은 명확하게 정해져 있다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료되는 날까지가 법이 정한 보호 구간이다.
예를 들어 임대차 종료일이 2027년 3월 31일로 정해져 있다면, 보호기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 3월 31일까지로 계산된다. 이 기간 안에 임차인이 신규 임차인을 구해 임대인에게 계약 체결을 요청했는데도 건물주가 앞서 설명한 네 가지 금지행위 중 하나를 저질렀다면, 그 시점부터 손해배상 책임을 따질 수 있는 요건이 성립한다.
반대로 이 6개월보다 훨씬 이전에, 예를 들어 임대차가 끝나기 1년 전에 건물주가 신규 임차인과의 계약을 거절했다면 어떻게 될까. 조문상 보호기간이 시작되기 전이므로 이 시점의 거절만으로는 제10조의4 위반을 주장하기 어렵다. 다만 실무에서는 임차인이 보호기간이 시작된 뒤 다시 한 번 신규 임차인 주선을 시도하고, 그 시점에 건물주가 똑같은 태도를 반복하는지를 확인해 다툼의 근거로 삼는 경우가 많다. 그러니 “건물주가 예전부터 거부 의사를 밝혔다”는 이유로 미리 포기하지 말고, 보호기간에 들어선 뒤 공식적으로 신규 임차인 주선 사실을 통지하는 절차를 밟아두는 것이 안전하다.
갱신요구권을 쓸 수 없는 경우에도 보호기간은 살아있다
과거에는 “임대차 전체 기간이 일정 기간을 넘어가면 갱신요구권도 못 쓰니 권리금 회수기회 보호도 못 받는다”고 오해하는 경우가 많았다. 그러나 대법원은 2019년 5월 16일 선고한 2017다225312 판결에서, 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이더라도 임대인은 별도로 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했다. 갱신요구권(계약을 계속 이어갈 권리)과 권리금 회수기회 보호(마지막에 가게를 넘길 기회)는 서로 다른 조항에 근거한 별개의 권리라는 뜻이다. 실무에서 보면 이 두 권리를 하나로 묶어 생각하다가 미리 권리금 회수를 포기하는 임차인이 의외로 많은데, 꼭 구분해서 따져볼 필요가 있다.
환산보증금을 초과해도 보호받는 이유
상가임대차보호법을 조금 알아본 임차인이라면 “환산보증금”이라는 말을 들어봤을 것이다. 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 더한 값이 지역별로 정해진 기준(예: 서울은 9억원)을 넘으면, 원칙적으로 이 법의 보호를 온전히 받지 못한다고 알려져 있다. 그래서 적지 않은 임차인들이 “우리 가게는 환산보증금을 넘으니 권리금도 법으로 보호 못 받겠구나”라고 단정해버린다.
하지만 이 판단은 틀렸다. 상가건물임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금을 초과하는 임대차라도 예외적으로 적용되는 조항들을 따로 열거해두고 있는데, 바로 여기에 제10조의2부터 제10조의9까지(권리금 관련 조항 전체가 포함된 구간)가 들어 있다. 즉 임대료가 아무리 높고 보증금이 크더라도, 권리금 회수기회 보호 규정(제10조의4)은 환산보증금 기준과 무관하게 모든 상가 임대차에 적용된다.
- 적용됨: 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 대항력(제3조), 계약갱신요구권의 일부(제10조 제1항·제2항)
- 적용 안 됨: 차임 인상률 연 5% 상한 규정, 확정일자에 따른 우선변제권, 최우선변제권
이 차이를 알아두면 실익이 크다. 예를 들어 번화가의 큰 평수 상가를 운영하면서 보증금과 월세가 높아 환산보증금을 넘는 임차인이라도, 권리금을 들여 가게를 인수했다면 나갈 때 그 권리금을 회수할 기회만큼은 법으로 똑같이 보호받는다는 뜻이다. “우리 가게는 임대료가 높아서 법 보호 밖”이라고 단정하고 신규 임차인 주선 자체를 포기하는 건 성급한 판단이다.
로톡 – 환산보증금 초과 상가임대차, 그래도 적용되는 보호규정에서도 이 특례 조항의 범위를 자세히 설명하고 있으니, 본인 상가의 보증금·월세 구조가 애매하다면 함께 참고해볼 만하다.
임대인의 금지행위와 정당한 거절 사유
모든 계약 거절이 다 위법은 아니다. 법은 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절해도 책임을 지지 않는 경우를 별도로 정해두고 있다. 아래 표로 금지행위와 정당한 거절 사유를 나란히 비교해보면 경계가 더 분명해진다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 금지행위 (제1항) | 권리금 요구·수수, 지급 방해, 현저히 높은 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절 |
| 정당한 거절 사유 ① | 신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 능력이 없다고 판단되는 경우 |
| 정당한 거절 사유 ② | 신규 임차인이 임차인 의무를 위반할 가능성이 크거나, 그 밖에 임대차 유지가 어렵다고 판단되는 경우 |
| 정당한 거절 사유 ③ | 임대인이 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우 |
| 정당한 거절 사유 ④ | 이미 다른 신규 임차인과 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 지급한 경우 |
| 보호 자체가 배제되는 경우 | 임차인에게 제10조 제1항 사유(예: 3기분 차임 연체)가 있는 경우, 대규모점포·준대규모점포, 국·공유재산인 상가 |
실무에서 가장 다툼이 많은 건 세 번째, “1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우”다. 건물주가 재건축이나 직접 사용을 이유로 이 사유를 들어 거절하는 일이 흔한데, 단순히 말로만 “쓸 계획이 있다”고 하는 것으로는 부족하다. 실제로 그 기간 동안 상가를 비워두거나 다른 용도로 쓴 사실이 뒷받침돼야 법원에서 정당한 사유로 인정받는다. 실제로 재건축 계획도 없이 이 사유를 들어 거절했다가, 나중에 다른 임차인에게 바로 임대한 사실이 드러나 손해배상 책임을 인정받은 사례도 있다.
방해당했다면 — 손해배상 청구 절차와 한도
건물주가 정당한 사유 없이 위 금지행위를 저질러 임차인이 실제로 권리금을 받지 못했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 무한정 청구할 수 있는 건 아니고, 법이 배상 한도를 정해두고 있다.
- 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 약정한 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 못한다.
- 청구권은 임대차가 종료된 날로부터 3년 이내에 행사해야 한다. 이 기간을 넘기면 청구권 자체가 소멸한다.
- 소송에 앞서 신규 임차인을 실제로 주선했다는 사실, 그리고 건물주가 구체적으로 어떤 행위로 방해했는지를 증명할 자료를 갖춰야 한다.
권리금 회수기회 보호를 주장하려면 임차인이 실제로 신규 임차인을 구해서 건물주에게 그 사실을 알리고 계약을 주선하려 한 사실 자체가 있어야 한다. 단순히 “건물주가 재건축한다고 해서 미리 포기했다”는 식으로는, 애초에 신규 임차인 주선 시도 자체가 없었던 것이 되어 손해배상 요건을 충족하기 어렵다. 거절당할 것이 예상되더라도, 신규 임차인 후보와 조건을 맞추고 건물주에게 서면으로 통지하는 절차는 반드시 밟아두어야 한다.
이해를 돕기 위해 가상의 예시로 계산해보자. 10년째 분식집을 운영하던 임차인이 신규 임차인과 권리금 8천만원에 계약하기로 구두 합의했는데, 건물주가 “마음에 안 든다”며 정당한 사유 없이 계약을 거절했다고 가정해보자. 이 경우 신규 임차인이 지급하기로 한 금액(8천만원)과 임대차 종료 당시 평가된 권리금(예를 들어 시세 조사 결과 7천만원으로 평가됐다면) 중 더 낮은 금액인 7천만원이 배상 한도가 된다. 실제 소송에서는 이 권리금 평가를 두고 감정평가가 이뤄지는 경우가 많으므로, 처음부터 임대차계약서, 신규 임차인과의 권리금 계약서(또는 합의 문자), 건물주의 거절 의사가 담긴 내용증명이나 문자를 꼼꼼히 챙겨두는 쪽이 나중에 훨씬 유리하다.
다만 소송까지 가기 전에, 건물주에게 신규 임차인 주선 사실과 계약 조건을 내용증명으로 통지하고 일정 기한 내 답변을 요구하는 절차를 먼저 밟는 편이 현실적이다. 내용증명 자체가 “방해 행위가 있었다”는 가장 기본적인 증거가 되는 데다, 소송까지 가지 않고 합의로 마무리되는 경우도 적지 않기 때문이다.
자주 묻는 질문
Q. 권리금 계약을 구두로만 했는데도 보호받을 수 있나요?
구두 합의도 법적으로는 계약으로 인정될 수 있지만, 나중에 다툼이 생기면 합의 내용과 금액을 입증하기가 어렵다. 가능하면 권리금 계약서를 작성하거나, 최소한 문자나 카카오톡으로 금액과 조건을 명확히 남겨두는 것이 안전하다.
Q. 건물주가 아니라 새 건물주(매수인)로 바뀌었는데도 이 보호가 적용되나요?
상가 건물의 소유권이 넘어가도 기존 임대차 관계는 새 건물주에게 그대로 승계되는 것이 원칙이다. 따라서 권리금 회수기회 보호 의무도 새 건물주가 그대로 이어받는다고 보는 것이 일반적인 해석이다. 다만 소유권 이전 시점과 보호기간이 겹치는 경우라면, 계약 승계 관련 서류를 별도로 확인해두는 것이 좋다.
Q. 임차인이 임대료를 몇 달 연체한 적이 있어도 보호를 받을 수 있나요?
연체 횟수가 중요하다. 3기(3개월)분의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있다면 제10조 제1항 사유에 해당해 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않는다. 다만 연체했다가 완납한 경우라도 “3기분 연체”라는 사실 자체가 있었는지가 기준이 되므로, 연체 이력이 있다면 미리 전문가와 상담해보는 편이 안전하다.
함께 확인하면 좋은 상가임대차 권리금 체크리스트
- 임대차 종료일을 역산해 보호기간(종료 6개월 전)이 시작됐는지 날짜로 확인했는가
- 신규 임차인 후보와 권리금 금액·조건을 서면이나 문자로 남겨두었는가
- 건물주에게 신규 임차인 주선 사실을 내용증명이나 문자로 통지했는가
- 건물주의 거절 사유가 표에서 본 네 가지 정당한 사유 중 하나에 해당하는지 따져보았는가
- 차임 연체 이력이 3기분(3개월)을 넘는지 미리 확인했는가
- 환산보증금을 초과하는 임대차라도 이 보호만큼은 그대로 적용된다는 점을 숙지했는가
상가임대차 권리금 회수 보호기간을 확인했다면 오피스텔 관리비 열람청구권, 공개 거부하면 과태료 200만원도 함께 참고하시면 건물 관련 권리를 챙기는 데 도움이 됩니다. 임대차 계약 자체를 다시 점검하고 싶다면 전월세신고제 과태료 기준, 계약 변경하면 재신고해야 하는 이유도 같이 확인해두는 것이 좋습니다. 가게를 운영하며 소비자 입장에서 알아둘 권리라면 할부항변권 행사방법, 학원 폐업해도 카드값 안 내도 되는 조건도 참고하시길 권합니다. 아울러 가게 운영과 함께 부업을 고민 중이라면 리셀테크 사업자등록 기준, 당근·크림 거래도 국세청이 봅니다도 함께 확인해보시길 바랍니다.
함께 확인하면 좋은 상가임대차 권리금 회수 보호기간 체크리스트
상가임대차 권리금 회수 보호기간이라면 배달라이더 산재보험 가입기준, 이 신청 하나로 보상 못 받을 수 있습니다까지 함께 챙겨보시면 도움이 됩니다. 상가임대차 권리금 회수 보호기간을 준비 중이라면 아파트 주차장 접촉사고 과실비율, CCTV 없으면 이렇게 입증합니다도 미리 점검해두는 것이 좋습니다. 관련해서 2026년 추석 대체공휴일, 9월 28일 쉬는 날 아닌 이유 내용도 함께 확인해두면 실수를 줄일 수 있습니다. 아울러 블랙박스 상시녹화 배터리 방전 기준, 이 전압 하나 모르면 매번 반복됩니다에 대해서도 궁금하시다면 참고하시길 권합니다.