종부세 계산 방법 2026, 공시가격별 예시 7가지로 세율표 읽는 법

종부세 고지서가 오기 전에 “그래서 우리 집은 대략 얼마가 나오지?”를 미리 알고 싶은 분이 많다. 그런데 세율표를 펼쳐 보면 과세표준, 공정시장가액비율, 누진 구간 같은 말이 한꺼번에 나와 계산을 포기하게 된다.

이 글은 일정·신청 방법이 아니라 “종부세 계산 방법” 한 가지 질문에만 답한다. 종합부동산세법 조문에 나온 공제금액·세율을 그대로 써서 1주택·2주택·3주택 상황별 예시 7가지를 직접 계산해 봤다. 고지 일정과 분납·납부유예 같은 기본 정보는 인포스파이어의 종부세 고지서 2026 총정리에 따로 정리해 두었다.

아래 계산은 모두 2026년 현행 기준(공정시장가액비율 60%, 공제 12억·9억)이며, 재산세 중복분 공제 전 금액이다. 실제 고지세액은 개인 사정에 따라 달라지므로 고지서와 홈택스로 최종 확인해야 한다.

종부세 계산 공식, 네 줄이면 끝

종합부동산세법 제8조와 제9조를 계산 순서대로 옮기면 다음과 같다.

1. 공시가격 합계 − 공제금액 (1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원)
2. ① × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
3. 과세표준 × 세율(누진) = 산출세액
4. 산출세액 − 재산세 중복분 − 1주택자 세액공제 = 납부할 종부세, 여기에 농어촌특별세 20%

핵심은 “공시가격 그대로가 아니라, 공제하고 60%만 과세표준이 된다”는 점이다. 공시가격 15억원 1주택이라면 15억이 아니라 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만원에만 세율이 붙는다.

세율표 읽는 법: 누진공제처럼 쌓아 계산

세율은 구간마다 다른 비율이 적용되는 누진세율이다. 과세표준 전체에 최고 세율을 곱하는 것이 아니라, 구간별로 나눠 계산한 뒤 더한다. 법 조문에는 각 구간 시작점까지의 누적 세액이 함께 적혀 있어 이를 쓰면 빠르다.

1주택자 예시 3가지 (13억·20억·25억)

1주택자는 공제가 12억원이라 공시가격이 12억원을 조금 넘는 수준이면 세액이 수십만원대에 그친다. 다만 20억원대로 올라가면 두 번째·세 번째 구간까지 걸치면서 세액이 빠르게 커진다. 여기에 만 60세 이상·5년 이상 보유라면 세액공제가 붙어 실제 부담은 더 줄어든다.

2주택자 예시 2가지 (15억·30억)

같은 15억원이라도 1주택이면 (15억−12억)×60%=1억8천만원으로 약 90만원, 2주택이면 192만원이 나온다. 공제금액 3억원 차이가 과세표준에서 1억8천만원 차이로 이어지기 때문이다. 공동명의 여부에 따라서도 계산이 달라지니 부부 공동명의라면 별도로 따져 봐야 한다.

3주택 이상 예시와 2주택과의 차이

과세표준이 12억원을 넘는 순간부터 차이가 생긴다. 공시가격 합계 30억원이면 과세표준 12억원 초과분이 6천만원뿐이라 차이는 42만원이지만, 합계가 커질수록 2.0%·3.0%·4.0% 구간이 붙어 격차가 크게 벌어진다.

농어촌특별세 20%까지 더해야 실제 부담

농어촌특별세법 제5조에 따라 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과된다. 위 예시에 대입하면 1주택 20억원은 276만원 + 55만 2천원, 2주택 30억원은 1,038만원 + 207만 6천원이 된다(재산세 공제 전 기준).

재산세 중복분 공제와 세액공제는 마지막에

실제 고지서에는 두 단계가 더 들어간다. 첫째, 같은 주택에 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준과 겹치는 부분(재산세 중복분)을 빼 준다(법 제9조 제3항). 둘째, 1세대 1주택자는 나이(만 60세 이상 20~40%)와 보유기간(5년 이상 20~50%)에 따라 합계 최대 80%까지 세액공제를 받는다.

그래서 위 예시 금액은 “최대치에 가까운 출발점”으로 보면 된다. 특히 1주택 고령자·장기보유자는 공제 후 금액이 크게 줄어든다.

내 고지서 금액 검증하는 순서

1. 부동산 공시가격 알리미에서 6월 1일 기준 내 주택 공시가격 확인
2. 1주택(12억) / 그 외(9억) 공제 적용 후 60% 곱하기
3. 위 세율표로 산출세액 계산
4. 고지서의 과세표준·세액과 비교 → 차이가 크면 1주택 특례·합산배제 누락 여부 확인
5. 틀렸다면 12월 1~15일 자진신고 또는 관할 세무서·국세상담센터(126) 상담

공식 근거: 국가법령정보센터 종합부동산세법 · 국세청 홈택스

자주 묻는 질문

Q. 공시가격 12억원짜리 1주택이면 종부세가 나오나요?
A. 1세대 1주택자 공제가 12억원이라 과세표준이 0원이 되어 주택분 종부세는 나오지 않는다.

Q. 내년에는 공정시장가액비율이 70%가 되나요?
A. 정부가 2026년 세제개편안에서 내년 70% 인상안을 냈지만 국회 심의 중인 정부안이다. 올해 12월 고지분은 현행 60%가 적용된다.

Q. 세율은 과세표준 전체에 적용되나요?
A. 아니다. 구간별 누진이라 구간마다 나눠 계산한다. 위 표의 누적 금액을 쓰면 한 번에 계산할 수 있다.

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