전월세신고제 과태료 기준, 계약 변경하면 재신고해야 하는 이유

전세나 월세 계약을 새로 맺은 뒤, 확정일자만 받으면 할 일이 끝났다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 확정일자와는 별개로, 계약 체결일로부터 일정 기간 안에 반드시 거쳐야 하는 행정 절차가 하나 더 있습니다.

바로 주택임대차 신고, 흔히 말하는 전월세신고제입니다. 이 신고를 놓치면 전월세신고제 과태료 부과 대상이 될 수 있는데, 금액 기준이 2025년을 거치며 바뀌어서 지금 인터넷에 떠도는 정보 중에는 옛 기준과 새 기준이 뒤섞여 있는 경우가 많습니다. 실제 사례를 기준으로 정리해보겠습니다.

전월세신고제란, 누가 신고해야 할까

전월세신고제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 주택 임대차 계약 내용(임대인·임차인 정보, 보증금·월세, 계약 기간)을 지방자치단체에 신고하도록 한 제도입니다. 확정일자는 보증금을 지키기 위한 별도 절차이고, 전월세신고는 정부가 임대차 시장 실거래 정보를 파악하기 위한 행정 신고라는 점에서 목적 자체가 다릅니다.

이 제도는 2021년 6월부터 시행됐지만, 처음부터 바로 과태료를 매기지는 않았습니다. 국토교통부가 제도 정착 기간을 주기 위해 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 두었고, 이 계도기간이 세 차례나 연장되면서 “신고 안 해도 어차피 봐준다”는 인식이 퍼진 것이 사실입니다. 그 계도기간이 2025년 5월 31일에 완전히 끝났으므로, 지금은 신고 의무를 미룰 수 있는 유예 구간이 없는 상태입니다.

모든 임대차 계약이 신고 대상은 아닙니다. 다음 두 가지 조건을 동시에 확인해야 합니다.

• 금액 기준: 보증금 6,000만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원을 초과하는 계약
• 지역 기준: 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도(道) 지역 중 ‘시’ 단위 지역. 도 지역의 ‘군’ 단위는 제외됩니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 25만 원짜리 계약이라면 두 기준 모두에 못 미치므로 신고 대상이 아닙니다. 반대로 서울에서 보증금 6,500만 원짜리 전세 계약을 맺었다면 금액·지역 기준을 모두 충족하므로 신고 의무가 생깁니다.

헷갈리기 쉬운 지점은 반전세·월세 계약처럼 보증금과 월세가 함께 있는 경우입니다. 예를 들어 보증금 3,000만 원에 월세 35만 원짜리 계약은 보증금만 보면 기준에 못 미치지만, 월세가 30만 원을 넘기 때문에 신고 대상이 됩니다. 두 금액 중 하나라도 기준을 넘으면 신고 의무가 발생한다고 이해하는 것이 정확합니다.

지역 기준도 자주 오해를 부르는 부분입니다. 예를 들어 경기도 안에서도 ‘시’로 분류되는 지역(수원시, 성남시 등)은 전부 신고 대상이지만, 같은 경기도라도 ‘군’으로 분류되는 지역(양평군, 가평군 등)은 신고 대상에서 빠집니다. 이사할 집의 행정구역이 시인지 군인지부터 먼저 확인해야, 신고 대상 여부를 헛갈리지 않습니다.

신고 기한 30일, 기준일 계산이 헷갈리는 이유

신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내입니다. 여기서 실수가 자주 나오는 부분은 ‘계약 체결일’을 입주일이나 전입신고일로 착각하는 경우입니다.

계약 체결일은 임대인과 임차인이 계약서에 도장을 찍거나 서명을 한 날입니다. 입주가 계약일보다 한 달 이상 늦어지는 경우도 흔한데, 이때도 신고 기한은 입주일이 아니라 계약서에 적힌 체결일을 기준으로 흐르기 시작합니다.

실무에서 보면, 공인중개사를 통해 계약서를 쓴 날과 가계약금만 걸어둔 날이 다른 경우도 있어서 헷갈리기 쉬운데, 신고 기준이 되는 날짜는 본계약서에 날인한 날입니다. 가계약 단계는 포함되지 않습니다.

예를 들어 10월 5일에 계약서를 작성했다면, 신고 기한은 11월 4일까지입니다. 만약 이 마감일이 토요일이나 공휴일과 겹친다면, 행정절차의 일반 원칙에 따라 그다음 평일까지 기한이 넘어가는 경우가 많습니다. 다만 이 부분은 지자체·시스템 운영 기준에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 마감일이 임박했다면 공휴일을 믿고 미루지 말고 최대한 여유를 두고 신고하는 것이 안전합니다.

또 하나 자주 놓치는 점은, 계약서에 ‘계약일’과 ‘입주(잔금) 예정일’이 따로 적혀 있을 때입니다. 보증금 전액을 입주일에 치르기로 했어도, 신고 기한은 입주일이 아니라 계약서 작성일부터 셈합니다. 잔금을 몇 주 뒤에 치르는 구조라고 해서 신고까지 늦춰도 된다고 생각하면 기한을 넘기기 쉽습니다.

과태료 기준 — 지연신고와 거짓신고는 다릅니다

과태료 금액을 다루는 글마다 숫자가 다르게 나와 있어 혼란스러울 수 있는데, 이는 실제로 기준이 바뀌는 과정에 있기 때문입니다. 애초 시행령은 지연신고와 거짓신고 모두 최대 100만 원까지 부과하도록 했지만, 임차인 부담이 과도하다는 지적이 이어지자 국토교통부가 단순 지연신고의 상한을 낮추는 방향으로 시행령을 개정했습니다.

신고 유형	과태료 상한	비고
단순 지연신고	최대 30만 원	계약금액·지연 기간에 따라 차등
미신고(장기 방치)	최대 30만 원	고의성이 입증되지 않은 경우
거짓 신고	최대 100만 원	계약금액을 실제와 다르게 신고한 경우

거짓 신고가 무엇을 뜻하는지 감이 잘 안 올 수 있는데, 대표적인 예가 실제 보증금보다 낮은 금액으로 신고하는 ‘다운계약’ 같은 방식입니다. 임대인이 세금 부담을 줄이려고 임차인에게 낮은 금액으로 신고해달라고 요청하는 경우가 실제로 있는데, 이는 단순 지연신고와는 완전히 다른 사안으로 취급되어 상한이 훨씬 높게 적용됩니다. 임차인 입장에서는 이런 요청에 응했다가 추후 분쟁이 생기면 실제 계약금액을 입증하기 더 어려워지므로, 요청을 받더라도 응하지 않는 것이 안전합니다.

2025년 5월 31일로 계도기간이 끝나면서, 그 이후 체결하거나 변경한 계약부터는 실제로 과태료가 부과되고 있습니다. 다만 계약금액·지연 기간에 따라 실제 부과 금액은 구간별로 달라지므로, 정확한 부과 기준표는 국가법령정보센터 – 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령에서 현재 시행 중인 별표를 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

그렇다면 신고를 안 한 계약을 지자체가 어떻게 찾아낼까 궁금할 수 있습니다. 확정일자를 받기 위해 주민센터나 등기소에 임대차계약서를 제출하는 순간, 그 정보가 임대차 신고 시스템과 연계되어 비교됩니다. 즉 확정일자는 받았는데 전월세신고 기록이 없는 계약은 전산상으로 쉽게 걸러진다는 뜻이므로, “확인 안 하면 모르겠지”라는 생각으로 넘기기는 어렵습니다.

전입신고와 동시에 처리하는 법

전월세신고는 온라인과 방문 두 가지 방법으로 할 수 있습니다. 온라인은 국토교통부가 운영하는 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 공동인증서로 접속해 처리하고, 방문은 주택 소재지 관할 주민센터를 찾아가면 됩니다.

방문 신고 시 유용한 점이 하나 있습니다. 전입신고를 하러 주민센터에 갈 때 임대차계약서를 함께 제출하면, 전입신고서 처리와 동시에 임대차 신고까지 한 번에 끝낼 수 있습니다. 두 가지 서류를 따로따로 들고 두 번 방문할 필요가 없다는 뜻입니다.

온라인으로 처리하고 싶다면 순서는 대략 다음과 같습니다. 먼저 공동인증서나 간편인증으로 부동산거래관리시스템에 로그인하고, 임대인·임차인 정보와 주소, 보증금·월세, 계약 기간을 입력합니다. 이어서 계약서 사본을 이미지 파일로 첨부하면 접수가 완료되고, 처리 결과는 시스템에서 바로 확인할 수 있습니다. 공인인증서가 없거나 온라인 절차가 번거롭다면 주민센터 방문이 더 빠를 수 있습니다.

전입신고와 확정일자를 받는 순서 자체도 보증금 보호에 직결되는 민감한 문제인데, 이 부분은 전입신고 확정일자 순서, 하루 차이로 보증금 날립니다 글에서 더 자세히 다뤘습니다.

계약 변경하면 다시 신고해야 하나요

처음 계약을 신고한 뒤 끝이라고 생각하기 쉬운데, 계약 내용이 바뀌면 변경신고 의무가 별도로 생깁니다. 변경신고가 필요한 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

• 재계약하면서 보증금이나 월세 금액이 바뀐 경우
• 임대차 기간을 새로 합의해서 연장하거나 조정한 경우
• 임대인이나 임차인이 바뀐 경우(매매로 인한 임대인 변경 등)

다만 계약갱신요구권을 쓰지 않고 별도 협의 없이 기존 조건 그대로 2년이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신은 변경신고 대상이 아닙니다. 계약 조건이 그대로이기 때문에 신고할 새로운 내용이 없다고 보는 것입니다.

반대로 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 임대인과 다시 조건을 조율했다면, 금액이 바뀌지 않았더라도 임대차 기간이 새로 설정되는 것이므로 변경신고 대상에 해당할 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 상황이라면, 그 거절이 정당한지부터 따져봐야 하는데 이 기준은 전세 계약갱신요구권 거절 사유, 실거주 주장 진짜인지 확인하는 법에서 정리했습니다.

변경신고의 기한도 최초 신고와 똑같이 변경이 있던 날로부터 30일 이내입니다. 예를 들어 2년 계약이 끝나갈 때쯔음 임대인과 합의해서 보증금을 500만 원 올리고 2년을 더 살기로 했다면, 그 합의서(또는 새 계약서)에 도장을 찍은 날부터 30일 안에 변경신고를 해야 합니다. 최초 신고를 제때 했다고 해서 변경신고까지 자동으로 처리되는 것은 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.

신고 전 체크리스트

신고 대상 여부를 포함해 아래 항목을 순서대로 확인하면 중복 작업 없이 한 번에 처리할 수 있습니다.

• □ 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는가
• □ 주택 소재지가 수도권·광역시·세종시·제주시, 또는 도 지역의 ‘시’ 단위인가
• □ 계약서에 적힌 체결일로부터 30일이 지나지 않았는가
• □ 전입신고를 아직 안 했다면, 임대차계약서를 챙겨 동시 접수가 가능한가
• □ 재계약·갱신으로 보증금·월세·기간이 바뀌었다면 변경신고 대상인지 확인했는가

체크리스트의 각 항목은 순서대로 하나씩 지워나가는 방식으로 쓰면 됩니다. 신고 대상 여부와 기한을 먼저 확인한 뒤, 전입신고가 아직 안 끝났다면 동시 접수로 방문 횟수를 줄이고, 마지막으로 재계약·갱신 상황인지를 점검해 변경신고 누락을 막는 순서입니다. 다섯 항목 모두 체크되지 않았다면, 아직 할 일이 남아 있다는 뜻으로 받아들이면 됩니다.

전세 계약이라면 신고와 별개로 보증금 자체를 지키는 장치도 함께 챙겨야 합니다. 계약 전 확인할 항목은 전세 계약 전 체크리스트, 이거 안 보면 보증금 위험에, 보증금을 못 돌려받을 때를 대비한 보증 가입 조건은 전세보증금반환보증 가입조건, 이 기한 놓치면 못 받습니다에 정리되어 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공인중개사가 대신 신고해주지 않나요?
공인중개사는 계약서 작성을 중개할 뿐, 임대차 신고 의무는 원칙적으로 임대인과 임차인 모두에게 있습니다. 둘 중 한 명이 신고하면 되지만, 서로 미루다가 둘 다 안 하는 경우가 실제로 많으니 누가 할지 계약 직후 바로 정해두는 것이 안전합니다. 다만 임대인과 임차인이 공동으로 서명한 계약서를 제출하면 한 명이 단독으로 신고해도 두 사람 모두의 신고 의무가 끝난 것으로 처리되므로, 굳이 각자 따로 접수할 필요는 없습니다.

Q. 월세 계약도 보증금 기준만 보면 되나요?
아닙니다. 보증금과 월세는 ‘또는(OR)’ 조건입니다. 보증금이 6,000만 원 이하라도 월세가 30만 원을 넘으면 신고 대상이 됩니다. 반전세처럼 보증금과 월세가 둘 다 있는 계약은 두 금액을 각각 따로 확인해야 합니다.

Q. 이미 과태료 부과 기한이 한참 지났는데 지금 신고하면 더 불리한가요?
지연 기간이 길어질수록 과태료 산정에서 불리하게 작용할 가능성은 있지만, 그렇다고 영원히 신고하지 않는 것보다는 늦게라도 자진 신고하는 쪽이 유리합니다. 적발되기 전에 스스로 신고하면 지연 기간이 그 시점에서 멈추고, 고의적 미신고로 보일 소지도 줄어듭니다. 이미 계약이 끝나고 이사를 나간 뒤라도 신고 의무 자체가 사라지는 것은 아니므로, 뒤늦게 알게 됐다면 그 시점에서라도 접수하는 것을 권합니다.

전월세신고제는 확정일자와 별개로 챙겨야 하는 의무이고, 신고 한 번으로 끝나는 게 아니라 계약 내용이 바뀔 때마다 다시 확인해야 하는 절차입니다. 기한을 넘겼다면 자진 신고로 과태료 부담을 줄이는 쪽이 방치하는 것보다 낫다는 점을 기억해두시기 바랍니다.

특히 처음 계약할 때는 공인중개사나 임대인이 신고 절차를 알려줄 거라 기대하고 넘어가는 경우가 많은데, 실제로는 신고 의무가 본인에게 있다는 사실 자체를 모른 채 30일이 지나가 버리는 사례가 적지 않습니다. 이사 당일 전입신고를 하러 주민센터에 가는 길에, 계약서 사본 한 장만 더 챙기면 끝나는 절차라는 점을 기억해두면 번거로움을 크게 줄일 수 있습니다. 보증금과 관련된 다른 절차들, 특히 등기부등본 확인이나 전세보증금반환보증 가입 시점까지 한꺼번에 점검해두면, 이사 과정에서 서류를 챙기느라 두 번 세 번 왔다 갔다 하는 일을 줄일 수 있습니다.

함께 확인하면 좋은 전월세신고제 과태료 체크리스트

전월세신고제 과태료라면 전입신고 확정일자 순서, 하루 차이로 보증금 날립니다까지 함께 챙겨보시면 도움이 됩니다. 전월세신고제 과태료를 준비 중이라면 고유가 피해지원금 잔액조회 방법과 8월 소멸 전 사용법도 미리 점검해두는 것이 좋습니다. 관련해서 전기요금 계산기 활용법으로 매달 전기세 절약하는 법 내용도 함께 확인해두면 실수를 줄일 수 있습니다. 아울러 주택청약 1순위 조건, 나도 모르게 자격 놓치는 이유에 대해서도 궁금하시다면 참고하시길 권합니다.